Kapitalanlage in Süddeutschland
Zahlen zuerst.Das Foto kommt später.
Die meisten Exposés zeigen eine Bruttorendite und hoffen, dass niemand nachrechnet. Renditepuls zeigt den Rechenweg — inklusive der Kosten, die die Rendite kleiner machen.
Musterrechnung
Bruttorendite
5,14 %
Kaufpreisfaktor
19,4
Nettorendite
4,06 %
Gesamtinvestition
466.494 €
Musterrechnung zur Erklärung der Methode, kein reales Objekt. Der Unterschied zwischen Brutto und Netto entsteht durch Erwerbsnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten — genau die Position, die in Exposés meist fehlt.
Nachvollziehbar
So entsteht die Zahl.
Dieselbe Wohnung, zwei Renditen — je nachdem, was man mitrechnet.
| Kaufpreis | 420.000 € | |
| Erwerbsnebenkosten (11,07 %) | 46.494 € | Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerbeispiel |
| Gesamtinvestition | 466.494 € | Kaufpreis + Nebenkosten |
| Jahresnettokaltmiete | 21.600 € | ohne Betriebskosten |
| Nicht umlagefähige Kosten | − 2.640 € | Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis |
| Nettorendite | 4,06 % | statt 5,14 % brutto — der Unterschied sind die Kosten |
Kennzahlen
Vier Zahlen, die zählen.
Bruttorendite
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Der schnellste Vergleichswert zwischen zwei Objekten — aber ohne Kosten, also nie die ganze Wahrheit.
Kaufpreisfaktor
Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Wie viele Jahresmieten das Objekt kostet. In Süddeutschland der Wert, über den am ehesten verhandelt wird.
Nettorendite
(Miete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) × 100
Was nach Verwaltung, Instandhaltung und Kaufnebenkosten übrig bleibt. Die ehrlichere Zahl.
Cashflow
Miete − Bewirtschaftung − Zins − Tilgung
Was am Monatsende tatsächlich auf dem Konto bleibt oder fehlt. Entscheidet, ob man ruhig schläft.
Wie wir rechnen
Eine Rendite, die man nicht nachrechnen kann, ist eine Behauptung.
Jede Zahl mit Rechenweg
Kein Wert ohne Formel und ohne Annahmen. Wer nachrechnen will, kann nachrechnen.
Nicht umlagefähige Kosten sind eingerechnet
Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis stehen drin — auch wenn die Rendite dadurch kleiner aussieht.
Auch wenn es nicht aufgeht
Objekte, deren Rechnung beim aktuellen Zins nicht trägt, werden als solche benannt statt weggelassen.
Objekt prüfen lassen?
Schicken Sie die Eckdaten — Kaufpreis, Miete, Baujahr, Lage. Sie bekommen die Rechnung zurück, auch wenn sie nicht aufgeht.